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制度の概要

課税対象となる売却利益から、最大3,000万円を差し引く制度です。

居住用の家を売却した際に、利益が出る場合があります。利益とは、家の購入費から買取金額と経費を差し引いて残った金額です。この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税が課せられます。しかし特別控除を利用すれば、譲渡所得を最大3,000万円減らせるのです。譲渡所得が減るということは、課税額も減ることになります。

譲渡所得の計算式をご紹介します。

・譲渡所得の計算
譲渡所得＝収入金額（譲渡価額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

このように、収入額から最大で3,000万円までを控除した額に対して税金を納めればよいのです。

なお自分で購入した家だけでなく、相続した家を売却した場合も特別控除を受けられる場合があります。ただし条件があるので注意が必要です。

住宅の所有期間によって税金が異なる

不動産売却の際に生じた譲渡益が3,000万円を超えた分に関しては、所有期間によって税率が異なります。具体的には、住宅の所有期間が5年以上(長期譲渡)か5年以内(短期譲渡)かによって税率が変わるのです。

また所有期間の計算の際に、基準が「家を持った日から受渡日の年の1月1日」である点にも注意が必要です。家を売却した日までを計算対象としないように注意しましょう。

相続人が居住している場合

控除が適用されるのは、居住用の家を売却するときのみです。つまり一定期間、人が住んでいる必要があります。この場合、以下のいずれか一つの要件をクリアすることが条件です。

• 現在も居住している家屋と土地を売却する
• 居住をやめてから3年後の年末（12月31日）までに、居住していた持ち家を売却する
• 地震や台風など災害によって家屋がなくなった場合は、災害の日から3年経過した日の年末までに土地のみを売却する
• 住まなくなり、家屋を解体して転居して3年後の年末まで、または解体後1年以内か、どちらか早い日までに売却をする

物件に相続人が居住しておらず空き家になっている場合

相続したが空き家になっている家であっても、要件を満たせば特例を受けられます。特別控除は、全国各地に放置されている空き家に対する国の対策でもあるからです。特例の対象となる要件は、家屋に関するものと手続きに関するものとに分かれます。空き家が対象となる条件は以下のとおりです。

家屋について

• 被相続人が一人で暮らしていた持ち家である
• 1981年5月31日以前に建てられたものである
• マンションのような建物ではない
• 相続してから空き家である。貸付や被相続人以外が居住用として使っていない
• 譲渡価格が1億円以下

手続きについて

• 空き家は建物・土地両方を相続したものである
• 耐震リフォームなどで耐震基準を満たすか更地にする
• 売却期限は相続した日から3年後の年末まで

注意点としては、耐震基準を満たしているかどうかです。災害によるリスクが高い場合には査定額も安くなることが考えられます。そのため、解体して更地のほうが需要はあるといえるでしょう。しかし、更地にすると固定資産税が6倍になるというデメリットもあるため慎重に検討したいところです。